Zakup działki - o czym należy wiedzieć

1. Jakie czynniki mają wpływ na cenę działki?

Na cenę działki budowlanej wpływ ma przede wszystkim jej lokalizacja. Bardzo duże znaczenie ma także uzbrojenie terenu, tzn. możliwość dostępu do sieci elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej czy do Internetu. Ponadto cenę działki kształtują czynniki takie jak: dostępność do punktów handlowo-usługowych, szkół, opieki zdrowotnej, dobry dojazd, odległość od centrum miasta, nawierzchnia okolicznych dróg, możliwość dojazdu środkami komunikacyjnymi, a także walory widokowo - krajobrazowe, wartości ekologiczne otoczenia czy ryzyko zagrożenia klęskami żywiołowymi. Cena działki zależy ostatecznie od wielkości jej powierzchni.
Kupując działkę poza miastem, należy wziąć pod uwagę dodatkowe koszty związane z uzbrojeniem terenu, ewentualną budową drogi dojazdowej oraz koszty dojazdu do pracy i szkoły.

2. Jak znaleźć działkę?

Działkę można znaleźć przeglądając ogłoszenia prasowe, witryny ogłoszeniowe, witryny internetowe, bądź skorzystać z usług agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Agencje takie sprawdzają czy sprzedawana działka jest działką przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową, dokonują oceny dokumentów przedstawianych przez aktualnego właściciela działki, a w razie potrzeby przygotowują dokumentację techniczno-prawną (zwykle są to wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz wypis z księgi wieczystej), niezbędną do zawarcia notarialnej umowy kupna działki.
Działki z oferty agencji pośrednictwa posiadają uregulowany stan prawny, założone księgi wieczyste oraz często wycenę sporządzoną przez uprawnionego rzeczoznawcę. W agencjach można również uzyskać fachowe porady - wykwalifikowana kadra pomaga w ocenie atrakcyjności oferty, a także pomaga dokonać wstępnego wyboru, po którym można wyjechać na wizję lokalną.
Jeśli działamy bez pośrednictwa agencji musimy koniecznie sprawdzić czy działka, która nas interesuje, przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. Należy przejrzeć w Urzędzie Miasta lub Gminy plan zagospodarowania przestrzennego i zapoznać się z zamierzeniami inwestycyjnymi władz.

3. Wizja lokalna

Wizja lokalna ma na celu sprawdzenie wielkości, kształtu i lokalizacji w stosunku do stron świata. Należy mieć już także pewien obraz tyczący wielkości domu, który winien zmieścić się na działce w sposób nie naruszający normatywów lokalizacji.
W trosce o zdrowie mieszkańców przyszłego domu, dobrze jest na działkę zaprosić dobrego radiestetę. Warto również zwrócić baczną uwagę na właściwą stabilność podłoża. W razie wątpliwości należy zwrócić się o pomoc do specjalisty geotechnika.

4. Kupno działki

Gdy wybierzemy działkę jesteśmy już gotowi do jej zakupu. Jednak wcześniej należy uregulować sprawy związane z ustaleniem praw własności do działki. Zarówno przy kupnie jak i sprzedaży działki najlepiej skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w tego typu transakcjach - notariusza. Chcąc działać na własną rękę, powinniśmy wcześniej poznać podstawowe pojęcia prawne dotyczące zawierania umów. Umożliwi nam to monitorowanie przebiegu transakcji pod względem poprawności.

5. O czym nie możemy zapomnieć?

Gdy cena zostanie ustalona i zaakceptowana przez obie strony, należy koniecznie sprawdzić w dokumentacji czy sprzedający jest jedynym prawnym właścicielem działki oraz czy nieruchomość gruntowa nie jest obciążona długiem hipotecznym.
Należy także sprawdzić granice działki. Punkty graniczne powinny być w terenie jednoznacznie określone za pomocą graniczników. Powinniśmy skontrolować powierzchnię nabytej działki, gdyż wykazywane w wypisach z ewidencji gruntów powierzchnie działek nieraz różnią się od stanu faktycznego.
Jeżeli granica działki nie jest jednoznacznie określona, należy się upewnić czy nie mamy do czynienia ze sporem granicznym. Doprowadzenie do ugody wiąże się z kosztami rozgraniczenia i zajmuje dużo czasu. Często taki spór kończy się rozprawa sądowa.
Tylko umowy kupna działki sporządzone notarialnie mają moc prawną.

6. Prawo własności

W pojęciu prawa, rzeczy to przedmioty materialne, które dzieli się na ruchome i nieruchome, zwane nieruchomościami. Wyróżniamy trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, zabudowane i budynkowe, czyli same budowle.
Nieruchomość zawsze związana jest z właścicielem jednym z trzech podstawowych praw własności do rzeczy: prawo własności, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawo rzeczowe.
Prawo własności to prawo do rzeczy pozwalające właścicielowi na korzystanie, władanie i rozporządzanie rzeczą w najszerszy sposób.
Użytkowanie wieczyste to prawo do wieloletniego użytkowania gruntu stanowiącego własność skarbu państwa lub gminy przez osoby fizyczne i prawne. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat, przy czym użytkownik gruntu ma prawo, przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, wystąpić o przedłużenie umowy na dalszy okres użytkowania. Dotyczy ono tylko nieruchomości budowlanych lub gruntów, które zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego położone są na terenach przewidzianych pod budownictwo.
Prawo rzeczowe. Wyróżnia się siedem szczególnych praw własności:

Użytkowanie może dotyczyć rzeczy i prawa, jest ono niezbywalne. Zastaw odnosi się do rzeczy ruchomych. Pozostałe ograniczone prawa rzeczowe mogą być ustanowione wyłącznie na nieruchomościach. Wszystkie prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości ujawnia się w księgach wieczystych.
Istnieją dwa rejestry, w których gromadzone są podstawowe informacje o nieruchomościach:
Pierwszy rejestr to ewidencja gruntów i budynków zwana popularnie katastrem. Składa się z części graficznej i opisowej. W części graficznej znajdują się mapy ewidencji gruntów w skali 1:1000 i 1:2000 dla terenów zurbanizowanych i 1:5000 dla terenów wiejskich. Treść map ewidencyjnych stanowią przede wszystkim granice administracyjne i numery działek, budynki, kontury użytków i klasyfikacji wraz z ich oznaczeniami. W części opisowej znajduje się rejestr gruntów oraz skorowidze działek i właścicieli.
Drugi rejestr to księgi wieczyste, które określają tytuł prawny do nieruchomości i ewentualne obciążenia jej długami.
Hipoteka - jest to zabezpieczenie długu na nieruchomości. Jeżeli ktoś ma nieruchomość z założoną księgą wieczystą, do której można wpisać hipotekę, wtedy może otrzymać kredyt w banku. W przypadku, gdy klient banku nie spłaci kredytu, wówczas wykonuje się egzekucję, sprzedając nieruchomość.
Nie wszystkie nieruchomości w Polsce mają założoną księgę wieczystą, wiele działek nie ma jednoznacznie określonego stanu prawnego. Mówi się o potrzebie modernizacji tych rejestrów, o skróceniu czasu oczekiwania na wpis w księgach wieczystych. W wielu rejonach kraju na wpis do księgi wieczystej czeka się 1 - 2 miesiące, w innych jeszcze dłużej. Modernizacja rejestrów wynika z zamiaru ujęcia w nich dodatkowej informacji, jaką będzie wartość nieruchomości.